KWD-Geschäftsführer Jan Kretzschmar erklärt die Grundlagen für die Aufstellung eines Bebauungsplans, welche unterschiedlichen Vorgänge es dafür gibt und was die Vorteile des Verfahrens sind
Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein wichtiges Instrument in der Stadtplanung, das die Grundlagen für die bauliche und funktionale Entwicklung eines bestimmten Gebietes festlegt. Er definiert die Art und Weise, wie ein oder mehrere Grundstücke genutzt werden dürfen, legt fest, welche Art von Gebäuden und Infrastruktur errichtet werden können und enthält Vorgaben zu den zulässigen Nutzungsarten und zum Maß der baulichen Nutzung wie z.B. Bauhöhe, Baumasse und Versiegelungsgrad, aber auch zu Grünflächen. Darüber hinaus können verschiedenste weitere Regelungen Bestandteil sein. Wie detailliert die Bestimmungen sind, ist dabei sehr unterschiedlich. Denn er muss sich zwar an die Normen des Baugesetzbuchs und an der geltenden Landesbauordnung halten, wird aber in erster Linie von der zuständigen Gemeinde festgelegt und ist somit ein örtliches Gesetz.
Wie entsteht ein B-Plan und was enthält er?
Der B-Plan wird von den zuständigen Behörden in enger Zusammenarbeit mit Fachleuten aus der Stadtplanung, Architektur und anderen relevanten Bereichen erstellt. Er basiert auf den Zielen und Vorgaben der übergeordneten städtebaulichen Planung und berücksichtigt gleichzeitig die Bedürfnisse der Gemeinde und der Bürgerinnen und Bürger. Die Verfahrensdauer liegt in der Regel zwischen zwei und sieben Jahren, in Berlin aktuell durchschnittlich bei zehn Jahren. Bei unseren KWD-Projekten sind es im Durchschnitt drei Jahre.
Der Bebauungsplan gliedert sich in verschiedene Bestandteile. Er enthält einen zeichnerischen Teil, der in einem farbigen Plan verdeutlicht, wie das Gebiet aufgeteilt ist und welche Baugebiete, Grünflächen, Straßen und Wege usw. vorgesehen sind. Hier sind oft als zeichnerische Festsetzungen auch Bauhöhen, Versiegelungsgrad, zulässige Geschossfläche und die Lage von Tiefgaragen eingetragen. Ergänzt wird die sogenannte Planzeichnung durch textliche Festsetzungen, in denen verbindlich formuliert ist, welche Nutzungsarten zulässig sind (z.B. Wohnen, Gewerbe, Gemeinbedarfsflächen).
Darüber hinaus gibt es die Begründung zum Bebauungsplan, ein separates Dokument in dem erläutert wird, auf welchen gesetzlichen Grundlagen die Festsetzungen des B-Plans basieren, was mit ihnen bezweckt wird und wie sie zu interpretieren sind. Teil der Begründung sind auch Erläuterung zu den Zielen der Planung und je nach Verfahrensart ein Umweltbericht bzw. Umweltbeitrag sowie häufig die Ergebnisse von zusätzlichen Gutachten (z.B. Verkehr, Schall, Altlasten, Baugrund, Versickerung).
Die Bedeutung eines Bebauungsplans liegt in seiner Funktion als verbindliche Grundlage für die städtebauliche Entwicklung. Er ist ein wichtiges Instrument der Bauleitplanung und schafft Klarheit sowie Rechtssicherheit für die Bauherren, Anwohner und Investoren. Der Bebauungsplan ermöglicht es, die bauliche Nutzung innerhalb eines bestimmten Gebiets zu steuern und sicherzustellen, dass diese Nutzung den übergeordneten Zielen der Stadtplanung entspricht. Dies kann beispielsweise den Schutz von Grünflächen, die Schaffung von Wohnraum, die Förderung von Gewerbegebieten oder den Erhalt des historischen Stadtbildes umfassen.
Darüber hinaus dient der B-Plan als Instrument zur Vermittlung zwischen verschiedenen Interessen und zur Bürgerbeteiligung in Planungsverfahren. Während des Planungsprozesses haben die Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, ihre Anliegen, Bedenken und Vorschläge einzubringen, was zu einer größeren Akzeptanz und einem breiten Konsens führen kann.
Rechtswirksamkeit erreicht der B-Plan nach dem Satzungsbeschluss durch die Stadtverordneten- oder Bezirksverordnetenversammlung mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Gemeinde. Alle Bauvorhaben, die im Gebiet des dann festgesetzten Bebauungsplans beantragt werden, müssen den Vorgaben des B-Plans entsprechen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Flächennutzungsplan und einem B-Plan?
Den Flächennutzungsplan (FNP) kann man als Grundlage für den B-Plan sehen. Das Baugesetzbuch sieht für die Bauleitplanung ein zweistufiges System vor. Dabei stellt der Flächennutzungsplan die erste, vorbereitende Ebene der Bauleitplanung dar. Hier werden schon einmal die Grundzüge der Nutzungsarten für das Stadt- bzw. Gemeindegebiet festgelegt. Der B-Plan ist dann die nächste Phase, in der verbindliche Regelungen für die Zulässigkeit der Bebauung von einzelnen Teilgebieten getroffen werden.
Soll ein B-Plan aufgestellt werden, der andere Arten der Nutzung festsetzt als im FNP, muss dieser in einem eigenen Verfahren geändert oder berichtigt werden, wenn die Abweichung schlüssig begründet werden kann.
Welche Arten von Bebauungsplänen gibt es?
Die konkrete Bezeichnung und Einteilung von Bebauungsplänen kann je nach Bundesland in Deutschland variieren, aber im Allgemeinen dienen sie alle der geordneten und verbindlichen Steuerung der baulichen Entwicklung von Gemeinden und Städten.
Ein Angebotsbebauungsplan ist ein städtebaulicher Plan, der von der Gemeinde auf eigene Initiative erstellt wird, um eine allgemeine städtebauliche Entwicklung zu fördern. Er legt die Nutzung, Bebauung und Erschließung von Grundstücken verbindlich fest. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan hingegen wird für ein konkretes Vorhaben erstellt und entsteht meist in enger Zusammenarbeit zwischen Investor/Projektentwickler und Gemeinde. Er regelt die bauliche Umsetzung eines spezifischen Projekts. Angebotsbebauungspläne sind eher allgemein und langfristig ausgerichtet, während vorhabenbezogene Pläne auf konkrete Projekte zugeschnitten sind. Beide Arten von Bebauungsplan haben Gesetzescharakter und sind für den Geltungsbereich bindend.
B-Pläne für eine zukunftsorientierte Stadtentwicklung
Durch die Kombination von übergeordneten Plänen wie dem FNP und gebietsbezogenen B-Plänen werden städteplanerische Ziele der Gemeinde definiert und langfristig gesichert. Auch die Berücksichtigung von Nachbarinteressen ist so sichergestellt und einem „Wildwuchs“ an städtebaulich relevanten Orten wird vorgebeugt. Jedoch reduziert sich auch die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit der städtischen Entwicklung. Nicht selten geben 20 Jahre alte B-Pläne Nutzungsarten und Bebauungsplanoptionen vor, die heute nicht mehr zeitgemäß sind. Für moderne Bebauungen müssen diese B-Pläne aufwendig geändert werden, was nicht selten mehrere Jahre dauert, bevor eine Baugenehmigung erteilt wird.
Wenn, wie von der Politik in vielen Städten als Ziel ausgegeben, kurzfristig viel bezahlbarer Wohnraum, Kindergärten, Schulen u.ä. geschaffen werden sollen, sind sieben bis zehn Jahre Durchschnittsdauer für die Aufstellung von Bebauungsplänen inakzeptabel. Zumal daran meist noch sechs bis 24 Monate für das Baugenehmigungsverfahren anschließen. Hier liegt ein Ansatzpunkt für den Gesetzgeber, um das Erreichen der Neubauziele zu optimieren.
