Nachdem ich im ersten Teil dieser kleinen Projektentwicklungs-Serie auf die Planungsphase geblickt habe, geht es nun um die konkrete Umsetzung eines Bauvorhabens. Ab hier übernimmt das jeweilige Projektteam von KW-Development die Regie. In dieser Phase kommt es ganz besonders auf die enge Abstimmung aller Beteiligten an, denn bei der Realisierung eines Bauvorhabens kann einiges schiefgehen. Um das zu vermeiden, sind eine gut durchdachte Vorbereitung und Organisation der Baustelle das A und O. Wie das gelingt und welche Spezialisten es dafür braucht, davon möchte ich Ihnen heute erzählen.
Für jedes Projekt gibt es bei uns ein eigenes Team. Bereits während das Baugenehmigungsverfahren läuft, erarbeitet das Projektteam zusammen mit dem Architekten und verschiedenen Fachplanern die sogenannte Ausführungsplanung. Auf Basis der Entwurfsplanung werden detaillierte Pläne und Unterlagen erstellt, die für die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen und für die korrekte Umsetzung des Vorhabens auf der Baustelle nötig sind.
Oftmals bringen sich Mitglieder unserer Projektteams bereits in der Phase der Projektentwicklung mit ein und übernehmen die Baugenehmigungsverfahren eigenständig. Da Bauen in den vergangenen Jahren aufgrund zunehmender rechtlicher Anforderungen und Regularien immer komplexer geworden ist, dauert es heute meist über ein Jahr, bis alle Details ausgearbeitet sind und die zuständigen Behörden grünes Licht geben.
Ist es endlich so weit, übernehmen die jeweiligen Projektteams. Sie bestehen aus dem Projektleiter, einem oder mehreren Projektingenieuren bzw. Arbeitsvorbereitern, einem Bauleiter und einem oder mehreren Polieren. Auch Kundenbetreuer sind Teil des Projektteams.
Projektleiter sind stets erfahrene Bauingenieure oder Architekten. Bei ihnen laufen alle Fäden zusammen und sie müssen alle Aufgabenbereiche, aber auch die Kosten und den Zeitplan immer im Blick behalten. Sie werden von Projektingenieuren bzw. Arbeitsvorbereitern unterstützt, die vorwiegend Ingenieure verschiedener Fachrichtungen sind . Auch Architekten oder Innenarchitekten gehören dazu. Ihre Aufgabe ist, dass sämtliche für den Bau notwendigen Leistungen, Arbeitsschritte oder Gewerke erfasst werden und zum richtigen Zeitpunkt bereitstehen, damit der Baustellenbetrieb später reibungslos funktioniert. Von der Massenermittlung über die Beauftragung der verschiedenen Gewerke bis zur Kosten- und Bauablaufplanung muss alles berechnet, ausgeschrieben und als Auftrag vergeben werden.
In der Bauphase ist der Bauleiter vor Ort verantwortlich für die Baustelle und den Bauablauf. Mit ihm zusammen koordinieren die Poliere die fach- und termingerechte Realisierung des Bauvorhabens. Sie sind die Schnittstelle zu den bauausführenden Nachunternehmern. Dabei sind umfangreiche Aufgabengebiete abzudecken, von der Baustellensicherheit bis zur Lösung von technischen Detailproblemen. Unsere Bauleiter und Poliere haben technische Ausbildungen oder Studiengänge absolviert und verfügen über entsprechende Berufserfahrung und Weiterbildungen, bevor sie diese verantwortungsvolle Aufgabe übernehmen.
Im Idealfall greifen auf der Baustelle alle Gewerke wie die Zahnräder eines Getriebes ineinander. Doch mitunter knirscht es schon mal Getriebe, beispielsweise wenn es Lieferengpässe gibt und der Zeitplan nicht eingehalten werden kann. Dann muss das Team umdisponieren und neu organisieren, damit es optimal weitergehen kann. Einer unserer Vorteile sind die teils sehr langjährigen Partnerschaften mit unseren Nachunternehmern. Die Beteiligten sind dadurch ein eingespieltes Team – was sich in schwierigen Situationen besonders positiv bemerkbar macht.
Flexibilität ist auch gefragt, wenn der künftige Nutzer eine andere als die geplante Ausstattung wünscht oder ein Wohnungsgrundriss angepasst werden soll, weil es schon während der Bauphase einen Käufer gibt. Es ist natürlich ideal für die Projektrealisierung, wenn die Endkunden und/oder künftigen Nutzer des Projekts bereits feststehen, bevor die Baugenehmigung erteilt wird. Das ist vor allem bei Gewerbegebäuden häufiger der Fall, wodurch die Planung schon zu Beginn individuell auf den künftigen Nutzer maßgeschneidert werden kann. Hier sind unsere Kundenbetreuer gefragt, die mit den Gewerbemietern und den Käufern von Eigentumswohnungen oder Häusern deren individuelle Ausbauwünsche abstimmen. Sie bilden die Schnittstelle zwischen Planung, Ausführung und dem späteren Nutzer eines Gebäudes oder einer Wohnung.
Ist das Gebäude im Bau, übernimmt das Marketing- und Vertriebsteam. Dort sitzen unsere Vermarktungsexperten. Sie haben sich, egal ob Miete oder Kauf, schon in der Planungsphase Gedanken gemacht, für welche Zielgruppen sich das Gebäude besonders eignet. Sie entwickeln einen Marketing-Mix, der die gewünschte Zielgruppe auf den richtigen Kanälen erreicht. Wir arbeiten dabei auch mit Immobilienmaklern zusammen, die in der Regel über einen großen Kreis von Interessenten verfügen, denen das Projekt vorgestellt werden kann oder die neue Interessenten über die klassischen Immobilienportale ansprechen.
Jedes Bauprojekt, egal ob klein oder groß, ist ein komplexes Vorhaben. Viele verschiedene Schritte müssen über einen Zeitraum von mehreren Jahren aufeinander abgestimmt werden. Ein starkes Team, wie das der KWD, ist dafür unverzichtbar.
Ihr Jan Kretzschmar
