Wohnung als Kapitalanlage: Was spricht für einen Kauf?

Wenn mir Menschen davon erzählen, dass sie darüber nachdenken, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, höre ich ganz unterschiedliche Motive. Der Vermögensaufbau spielt natürlich eine wichtige Rolle. Manch einer plant, dass die eigenen Kinder während des Studiums die Wohnung nutzen, oder man will sie im Alter selbst bewohnen, wenn das eigene Haus und der Garten zu viel Mühe bereiten. Wenn die Wohnung einmal abbezahlt ist, kann die damit erzielte Miete auch eine gute Ergänzung der eigenen Rente darstellen oder sie erbringt beim Verkauf einen größeren Geldbetrag, der hingegen anderweitig investiert werden kann. Wer schon relativ viel Kapital in Aktien investiert hat, kann mit einer Immobilie wiederum sein Portfolio diversifizieren und auch steuerrechtlich kann der Kauf einer Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen vorteilhaft sein.

Ob es im individuellen Einzelfall sinnvoll und richtig ist, eine Wohnung zu kaufen, kann ich aus der Ferne natürlich nicht pauschal beurteilen. Es sind viele Details, die zusammengerechnet für oder gegen einen Kauf sprechen. Aber ich kann modellhaft erklären, welche Positionen in die Rechnung hineingehören und welchen Einfluss unterschiedliche Rahmenbedingungen und Annahmen auf das Gesamtergebnis haben. Da wir aktuell in verschiedenen Projekten Eigentumswohnungen neu bauen, will ich diese Rechnung einfach mal für Beelitz-Heilstätten als Beispiel einer Wohnung im Grünen und für Potsdam-Babelsberg als Beispiel einer städtischen Lage erläutern. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um eine Kaufempfehlung, denn wie schon gesagt, ist diese Entscheidung immer sehr individuell.

Zwei Beispiele im Vergleich

Die erste Modellwohnung befindet sich in der Parkvilla Amalia in Beelitz-Heilstätten. Die 2,5 Zimmer auf 73,11 Quadratmetern kosten 363.000 Euro. Sie liegt unweit des Ortsteilzentrums mit allen notwendigen Nahversorgungsangeboten und ist von viel Natur umgeben. In unserer Rechnung planen wir die Wohnung zu vermieten. In Beelitz-Heilstätten ist für Neubauwohnungen eine Kaltmiete von 14 Euro je Quadratmeter ein realistischer Wert.

Meine zweite Modellwohnung liegt im Projekt Marlene 21 in Potsdam-Babelsberg. In dieser städtischen Wohnlage finden die Bewohner viele Angebote direkt vor der Tür. Neben Cafés, Restaurants und Supermärkten sind mehrere Universitäten zu Fuß erreichbar. Unternehmen der Medien- und IT-Branche haben sich hier angesiedelt und mit einem S-Bahn- und einem Regionalbahnanschluss ist Babelsberg perfekt an Berlin angebunden. Dennoch liegen mit dem Park Babelsberg und dem Griebnitzsee auch viel Natur und Grün direkt vor der Haustür. An diesem sehr gut nachgefragten Standort kostet eine Wohnung mit 58,74 Quadratmetern und 2 Zimmern 469.000 Euro. Dafür nennt der aktuelle Potsdamer Mietspiegel 2026 eine Spanne von 14,70 bis 19,50 Euro je Quadratmeter. Aufgrund der Lage und Ausstattung kalkuliere ich im Modell mit 19 Euro.

Für jeden Immobilienkauf spielt das Eigenkapital eine wesentliche Rolle. Mehr Eigenkapital wird von Banken mit niedrigeren Zinsen und Risikoaufschlägen honoriert. Ich gehe in meiner Rechnung davon aus, dass 25 Prozent Eigenkapital vorhanden sind und die Kaufnebenkosten von 8 Prozent für Grunderwerbsteuer (in Brandenburg 6,5 Prozent) sowie Notar und Grundbuch (rund 1,5 Prozent) ebenfalls aus eigener Tasche gezahlt werden. Ein Vorteil bei unseren Modellwohnungen: Es entstehen keine Maklerkosten, da die Wohnungen provisionsfrei angeboten werden. Ein Großteil der Kaufsumme muss aber kreditfinanziert werden. Dafür sind derzeit ca. 4 Prozent Zinsen realistisch, aber individuell teilweise sehr unterschiedlich. Und um den Kredit auch irgendwann zurückgezahlt zu haben, nehmen wir eine jährliche Tilgung von 1,5 Prozent an. Damit wäre der Kredit nach rund 33 Jahren zurückgezahlt, sofern die 4 Prozent Zinsen über die gesamte Laufzeit stabil bleiben. Wird die Tilgung erhöht oder werden während der Laufzeit Sondertilgungen geleistet, kann der Zeitraum verkürzt werden.

So stellen sich dann die Zahlen für unsere beiden Wohnungen dar:

Wie die degressive AfA die Rechnung verändert

Beim Blick auf diese Zahlen fällt auf, dass die monatliche Kreditrate in beiden Fällen höher ist als die eingenommene Miete. Die Brutto-Mietrendite (= Jahreskaltmiete / Kaufpreis) liegt für Beelitz bei 3,38 Prozent, für Babelsberg ergeben sich 2,86 Prozent. Bei den aktuell hohen Baukosten, 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Brandenburg und Zinsen von 4 Prozent finanziert sich ein Neubau nicht mehr allein aus der erzielbaren Miete. Diese Finanzierungslücke ist einer von mehreren Gründen für die derzeit niedrigen Neubauzahlen.

Wohnungseigentümer müssen zudem weitere nicht umlagefähige Posten in ihrer Rechnung berücksichtigen, die die Rendite schmälern. Das sind Verwaltungskosten (ca. 30 Euro / Monat) und Erhaltungsrücklagen (1,5 Euro pro m² im Monat). Als Puffer für mögliche Mietausfälle berücksichtige ich zusätzlich eine Rücklage von 20 Euro für Beelitz und 22 Euro für Babelsberg pro Monat in der Rechnung. Daraus ergibt sich ein kalkulatorischer monatlicher Liquiditätsbedarf in Höhe von 384 Euro in Beelitz und 636 Euro in Babelsberg. Aber wir sind auch noch nicht am Ende unserer Berechnungen.

Jetzt kommt der steuerliche Aspekt hinzu. Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Seit dem Wachstumschancengesetz von 2024 kann aber derzeit für neu gebaute Wohnungen eine degressive Abschreibung in Höhe von 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts pro Jahr in der Steuererklärung angesetzt werden. Der Erwerb muss dafür spätestens im Jahr der Fertigstellung erfolgen. Die Details führen an dieser Stelle zu weit und sollten immer mit einem Steuerberater besprochen werden. Aber wenn diese AfA (Abschreibung für Abnutzung) für unseren Modellkunden greift, reduziert sie das steuerpflichtige Einkommen und damit die Höhe der zu zahlenden Einkommensteuer für mehr als 20 Jahre. Während dieser Zeit übersteigen bei unseren Beispielwohnungen die Abschreibung und die abzugsfähigen Kosten die Höhe der Mieteinnahmen.

Für die weitere Berechnung lege ich 80 Prozent der Anschaffungskosten einschließlich der anteiligen Erwerbsnebenkosten (der genaue Gebäudeanteil steht im Kaufvertrag) zugrunde. Daraus ergibt sich im ersten vollen Jahr eine Abschreibung von 15.700 Euro für die Wohnung in Beelitz-Heilstätten und von 20.300 Euro für die Wohnung in Babelsberg. Die AfA reduziert bei 35 Prozent persönlichem Steuersatz die Steuer rechnerisch um rund 5.500 beziehungsweise 7.100 Euro. Der Effekt ist also spürbar. Erfolgt der wirtschaftliche Übergang erst im Laufe des Jahres, wird die AfA im ersten Kalenderjahr anteilig gekürzt. Vor Steuern sind in Beelitz 224 Euro im Monat an die Bank zu überweisen. Hinzu kommen rund 160 Euro für Verwaltung, Erhaltungsrücklage und den kalkulatorischen Mietausfallpuffer. In Babelsberg sind es 496 Euro sowie 140 Euro. Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, der abzugsfähigen Schuldzinsen und Verwaltungskosten sowie der degressiven AfA verbleibt in Beelitz im ersten vollen Vermietungsjahr rechnerisch ein kleiner Überschuss von 41 Euro im Monat. In Babelsberg beträgt die Zuzahlung rechnerisch nur noch 18 Euro pro Monat. Da die Abschreibung auf den Buchwert erfolgt, sinkt die Steuerersparnis von Jahr zu Jahr. Die Zuzahlungen bleiben aber weiterhin spürbar reduziert. Einen Überblick gibt diese Tabelle:

Wenn die Wertsteigerung in die Rechnung einbezogen wird

Wohnungen sind auch deshalb bei Anlegern beliebt, weil sie in der Vergangenheit meist stabil im Wert gestiegen sind. Nach Corona und Anstieg von Baupreisen und Kreditzinsen im Zusammenhang mit den weltweiten Krisen sind die Kaufpreise 2023 und 2024 gesunken. 2025 folgte jedoch bereits wieder ein kleiner Anstieg. Durch den erwarteten weiteren Zuzug nach Potsdam und die weiterhin niedrigen Neubauzahlen gehen Experten von einer weiteren Wertsteigerung aus. Eine Garantie dafür kann aber niemand geben. Rückblickend lag der durchschnittliche Preisanstieg für den Weiterverkauf von Eigentumswohnungen zwischen 2009 und 2025 in Potsdam bei knapp 5 Prozent pro Jahr (Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte). Für die weitere Betrachtung des Rechenbeispiels lege ich für beide Wohnungen eine moderat geschätzte Wertsteigerung von 3 Prozent pro Jahr zugrunde. Damit wäre die Beelitzer Wohnung nach zehn Jahren gut 487.800 Euro wert, für Marlene 21 könnten rund 630.300 Euro bei einem Verkauf realisiert werden, sofern die Immobilie gut instand gehalten wurde. Nach Verkaufskosten (geschätzt 3 Prozent), Restschuld und allen laufenden Zahlungen bleiben noch 122.300 und 149.600 Euro Gewinn. Das entspricht in diesen zehn Jahren einer Eigenkapitalrendite von 7,3 Prozent pro Jahr in Beelitz und 7,0 Prozent in Babelsberg. Wird die Immobilie privat gehalten, ist der Veräußerungsgewinn zudem nach Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist steuerfrei. Aber bedenken Sie dabei immer: Aus den Marktdaten der Vergangenheit folgt keine Garantie für die zukünftige Entwicklung. Würde die Wertsteigerung nur bei einem Prozent pro Jahr liegen, landet die Rendite bei 2,8 Prozent (Beelitz) beziehungsweise 2,4 Prozent (Babelsberg).

Diese Risiken sind bei Wohnungsinvestments zu berücksichtigen

Häufig lassen Kreditnehmer den Zinssatz nur für zehn Jahre fixieren. Liegt das Zinsniveau in zehn Jahren niedriger als heute, ist das ein Vorteil. Ist es dagegen angestiegen, steigt auch die zu zahlende Kreditrate. Auch das Alter der Kreditnehmer (restliche Berufsjahre) beeinflusst die Verfügbarkeit und Konditionen einer Anschlussfinanzierung. Einnahmen erzielt die Wohnung nur, wenn sie vermietet ist. Steht sie leer, läuft die Rate an die Bank weiter. Wechseln die Mieter häufiger, muss die Wohnung möglicherweise renoviert werden und es entstehen Kosten für die Mietersuche. Außerdem sind Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern Teil einer Eigentümergemeinschaft. Der Eigentümer einer Mietwohnung entscheidet also nicht allein über mögliche Reparaturen oder Investitionen. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Sonderumlage, muss jedes WEG-Mitglied diese nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel tragen. Zudem wird ein monatliches Hausgeld (monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer für die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen) fällig. Auch der Verkauf einer Wohnung kann sich langwieriger gestalten, als das bei Wertpapieren der Fall ist.

Erst rechnen, dann entscheiden

Als Projektentwickler weiß ich, wie stark die Lage, der Grundriss und die Bauqualität den Wert einer Wohnung prägen. Bei KW Development denken wir diese Themen daher von Anfang an mit. In den vergangenen fast 15 Jahren sind wir mit über 4.000 gebauten Wohnungen – davon ca. 10 Prozent Eigentumswohnungen – auch recht erfolgreich damit gefahren.

Am Ende entscheiden aber neben der Werthaltigkeit der Wohnung vor allem die persönlichen Verhältnisse und das individuelle Risikoprofil darüber, ob eine Wohnung gekauft wird. Investitionen in einen Aktien-ETF auf den MSCI World Index haben in den vergangenen 20 Jahren vor Steuern eine Durchschnittsrendite von 9,2 Prozent erzielt, nach Steuern rund 8 Prozent pro Jahr (Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent, Berücksichtigung von 30 Prozent Teilfreistellung für Aktienfonds). Dabei musste im Jahr 2008 aber auch ein Jahresverlust von über 37 Prozent verdaut werden. Bundesanleihen, die bei konservativen und sicherheitsbewussten Anlegern beliebt sind, bewegen sich aktuell bei rund 3,2 Prozent Rendite vor Steuern. Nach Steuern bleiben rund 2,4 Prozent Rendite pro Jahr. Zum Vergleich: Die beiden Modellwohnungen kommen bei der angenommenen Wertsteigerung von 3 Prozent auf 7,3 beziehungsweise 7,0 Prozent pro Jahr, vereinfacht bezogen auf das anfänglich eingesetzte Eigenkapital. Auch das sind bereits Werte nach Steuern. Dass die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital höher ausfällt als die angenommene Wertsteigerung der Wohnung, liegt vor allem an der Kreditfinanzierung und der laufenden Tilgung. Dieser Fremdkapitalhebel kann die Rendite erhöhen, verstärkt bei fallenden Verkaufspreisen aber auch mögliche Verluste. Zudem wirkt der Fremdkapitalhebel nur, solange die Immobilie finanziert wird, und entfällt, sobald sie vollständig abbezahlt ist.

Ein weiterer positiver Effekt einer Investition in Wohnimmobilien ist neben dem Vermögensaufbau und der Rendite natürlich auch der neu entstehende Wohnraum. Ohne ausreichendes Kapital, das für den Bau neuer Wohnungen zur Verfügung gestellt wird, werden wir die Wohnraumkrise in den Ballungszentren nicht bewältigen können. Daher möchte ich das als Motiv, warum Menschen Wohnungen als Kapitalanlage kaufen, noch hinzufügen. Denn jede neue Wohnung ist eine Entlastung für angespannte Wohnungsmärkte, unabhängig davon, ob man diese Wohnung vermietet oder sie (später) selbst nutzen will.

Für den Eigentümer ermöglicht sie nach Rückzahlung des Bankkredits ein Leben ganz ohne Miete und Vermieter. Es müssen allerdings Kosten unter anderem für das Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen getragen werden und das in der Immobilie gebundene Kapital steht nicht für anderweitige Investitionen zur Verfügung. Immobilieneigentum ist dennoch ein von vielen Fachleuten empfohlener Baustein der eigenen Altersvorsorge. Eine Wohnung kann daher ein sinnvoller Baustein des Vermögensaufbaus sein. In meinen Beispielen entsteht die Rendite aber nicht allein aus der laufenden Vermietung. Sie setzt langfristige Wertsteigerungen, eine tragfähige Finanzierung, steuerlich passende Voraussetzungen und die Bereitschaft voraus, Risiken und laufenden Aufwand zu übernehmen.

Ihr Jan Kretzschmar

Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag nicht als Anlage- oder Steuerberatung gedacht ist. Alle Angaben beziehen sich auf Marktdaten mit Stand 31. August 2026. Mögliche Mietsteigerungen, aber auch steigende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten habe ich aus Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt.