Einflussfaktoren auf die Preisbildung bei Neubauwohnungen
Wohnungen zu bauen kostet viel Geld, das ist bekannt. Doch es lohnt sich, die Gründe dafür genauer zu betrachten. Es gibt konkrete Möglichkeiten, Bauen trotz derzeit hoher Zinsen und Material- und Lohnkosten günstiger zu machen. Dann könnte auch die Angebotsmiete sinken. Die tatkräftige Unterstützung der Politikerinnen und Politiker sowie der Behörden ist eine entscheidende Voraussetzung dafür.
Mit vier Millionen Euro lässt sich eine Menge anfangen. Beispielsweise ein etwa 5.300 Quadratmeter großes Grundstück in der Großbeerenstraße im Potsdamer Stadtteil Babelsberg kaufen. Dort liegt der Bodenrichtwert seit einigen Jahren bei 750 Euro pro Quadratmeter. Ein Grundstück in dieser gefragten Lage ist also kein Schnäppchen. Hinzu kommen noch die Erwerbsnebenkosten von rund 10 %, darin enthalten sind beispielsweise die Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Die Grunderwerbssteuer liegt in Brandenburg bei 6,5 Prozent und in Berlin bei 6 Prozent des Kaufpreises.
Sind auf dem Grundstück Mietwohnungen geplant, beeinflussen diese Kosten natürlich die Höhe der Miete. Denn hohe Grundstückspreise bedeuten auch höhere Angebotsmieten. In Potsdam ist es daher kaum möglich, Neubauwohnungen unter 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter zu vermieten. In Beelitz-Heilstätten hingegen, wo wir ebenfalls Mietwohnungen bauen, sind Mietpreise ab 11 Euro pro Quadratmeter möglich.
Wenn dann vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung zwei Jahre vergehen, summieren sich auch die Zinskosten zu einer stattlichen Summe. 2023 haben wir die Bauunterlagen für die Wohnungen in der Großbeerenstraße vollständig eingereicht. Es dauerte besagte zwei Jahre, bis wir grünes Licht für den Bau von 554 Wohnungen erhielten. Ende 2025 konnte der Bau des Projekts „Wohnen am Filmpark“ endlich beginnen. 2023 lag der Zinssatz für Baukredite bei 4,5 Prozent. Ein Kredit über vier Millionen Euro hat in zwei Jahren allein Zinskosten in Höhe von 180.000 Euro verursacht.
In Berlin trat Ende 2024 das Schneller-Bauen-Gesetz in Kraft. Dessen Ziel ist, die Zeit zwischen Antragstellung und Genehmigung auf drei Monate zu senken. Damit lässt sich eine Menge Geld einsparen, das für die Realisierung des Vorhabens eingesetzt werden kann, statt für Finanzierungskosten.
Auch die Planung des Neubaus verursacht Kosten. Allein mit dem Architektenentwurf ist es nicht getan. Brandschutz und Energieversorgung müssen ebenso bedacht und die jeweilige Bauordnung und örtliche Bauvorschriften der Kommune berücksichtigt werden. Zusätzlich können Verkehrsgutachten, Artenschutzgutachten, Bodengutachten, Schallgutachten, Entwässerungsgutachten und einiges mehr erforderlich sein, wenn vor dem Baugenehmigungsverfahren noch ein meist mehrjähriges Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden muss. Auch etwaige Bodensanierungen, naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen und Abgaben für Schul- und Kitaplätze schlagen zu Buche. Je komplexer die Planung, umso höher die Kosten. Dazu kommt, dass viele Planungsbüros an Kapazitätsgrenzen stoßen. Dann können wertvolle Monate an Zeit verstreichen, bis die Planung einen Schritt vorankommt.
Bevor die Baugrube ausgehoben werden kann, fallen also bereits eine Menge Kosten an. Und der Bau selbst kostet natürlich auch eine beträchtliche Summe. Die Baukosten sind nach Corona und durch den Ukraine-Krieg deutlich gestiegen und haben sich nur teilweise wieder etwas normalisiert, während die Anforderungen an moderne Gebäudestandards weiter steigen. Für private Projektentwickler ist es daher aktuell kaum möglich, Wohnungen für unter 15 Euro Miete pro Quadratmeter zu bauen. Für 10 Euro Miete pro Quadratmeter ist es schlicht unmöglich. Um den Mangel an Neubauwohnungen mit Mieten unter 15 Euro pro Quadratmeter in Berlin und Potsdam zu beheben, braucht es daher staatliche Förderung. Das können beispielsweise Zuschüsse und/oder vergünstigte Baukredite sein.
Berlin hat in diesem Bereich in den vergangenen Jahren viel Geld in die Hand genommen. Das Fördervolumen ist von ca. 300 Mio. Euro im Jahr 2020 auf rund 1,3 Mrd. Euro im Jahr 2025 gestiegen. Ein Neubau wird mit bis zu 1.800 Euro pro Quadratmeter in der Hauptstadt gefördert. So sind tausende neue mietpreisgebundene Wohnungen entstanden. KW-Development (KWD) hat in den vergangenen Jahren über 1.000 Wohnungen gebaut, die in den Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften übernommen wurden und von ihnen größtenteils an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermietet sind.
Das würden wir liebend gerne auch in Potsdam tun, doch bisher ist uns dies, trotz mehrerer Versuche, nicht gelungen. Die Fördermittel im Land Brandenburg sind im vergangenen Jahr zwar von 212 Mio. auf 250 Mio. Euro aufgestockt worden. Doch das höhere Budget wird weitgehend von den gestiegenen Baukosten und hohen Zinsen aufgefressen, sodass die Mittel bereits durch einige wenige Vorhaben ausgeschöpft sind. Daher entsteht kaum mietpreisgedämpfter Wohnraum in Brandenburger Ballungszentren. Dafür müssten deutlich mehr Mittel bereitgestellt werden.
Studierende und Auszubildende sind von dem knappen Angebot und den hohen Preisen besonders betroffen. KWD hat deshalb einige Wohnprojekte speziell für diese Zielgruppe gebaut – ohne öffentliche Fördermittel. Bedauerlich ist, dass die Bauordnung in Potsdam Pkw-Stellplätze und Kellerräume auch für Studentenwohnungen fordert. Diese sind absolut überflüssig. Welcher Student zieht mit dem eigenen Auto und komplettem Hausrat in seine Uni-Stadt? Gebaut werden müssen diese Flächen trotzdem. Im Ergebnis bedeutet das weniger Platz für Studentenwohnungen und höhere Kosten pro Wohnung für die zusätzlichen Abstellflächen. Das treibt die Miete unnötig in die Höhe.
Wir vermieten möblierte Apartments für Studierende in der Nähe der Filmuniversität Konrad Wolf. Ab 600 Euro erhält man ein bezugsfertiges Apartment mit schickem Bad, Bett, Schrank, Schreibtisch, und Küchenzeile – all inclusive, d. h. auch alle verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser, Heizung und Internet sind inklusive. Nur Wäsche und Geschirr bringen die Mieter selbst mit. Unsere Miete ist ehrlicherweise höher als die der möblierten Apartments des Studierendenwerks West-Brandenburg. Diese wurden allerdings mit staatlichen Fördermitteln gebaut. Auch von der Auflage, je einen Pkw-Stellplatz pro zwei Wohneinheiten sowie Kellerräume zu bauen, ist das Studierendenwerk befreit. Damit kann ein privater Projektentwickler preislich nicht konkurrieren. Der Bau dieser kleinen Apartments ist ohnehin schon teurer, als der Bau klassischer Wohnungen. Eine 80-m²-Wohnung benötigt nur ein Bad und eine Küche. Baut man auf der gleichen Fläche vier Studentenapartments, werden vier Bäder und vier Küchen benötigt.
Es bleibt zu hoffen, dass Potsdam in diesem Herbst eine vereinfachte Bauordnung beschließt. Diese soll einige Erleichterungen bringen, überflüssige Anforderungen streichen und damit kostengünstigeres Bauen ermöglichen. Eine weitere Stellschraube für mehr Wohnungen ist zudem, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und günstiges Bauland auszuweisen, beispielsweise am Rand von Gewerbegebieten. Die Politik hat damit eine wirkungsvolle Stellschraube in der Hand, um die Höhe der Mieten zu beeinflussen. Denn mehr Wohnungen bedeuten weniger Nachfragedruck und damit günstigere Mieten.
Ihr Jan Kretzschmar
PS: Kürzlich habe ich auch mit Radio Potsdam über das Thema „Was kostet Wohnraum?“ gesprochen. Das Interview kann hier angehört werden:
