Wenn mich Leute fragen, wie man die Neubaumieten in Berlin und Potsdam effektiv senken könnte, nenne ich gerne einen einfachen Hebel, über den zu selten gesprochen wird. Wir leisten uns sehr komplexe Spielregeln, wie Baurecht für neue Wohnungen geschaffen wird. Zwei dieser komplexen Systeme begegnen auch mir in meinem Alltag als Projektentwickler immer wieder: das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ – kurz: Berliner Modell – und das „Potsdamer Baulandmodell“.
Warum es Baulandmodelle überhaupt gibt
Die Idee dahinter ist einfach: Wenn eine Stadt einen Bebauungsplan aufstellt und damit aus einer Brachfläche wertvolles Bauland macht, steigt der Bodenwert oft um ein Vielfaches. Der Eigentümer profitiert von dieser Wertsteigerung. Daher hat die Politik gesetzlich geregelt, dass derjenige, der von dieser Wertsteigerung profitiert, auch einen Teil der Kosten übernehmen muss, die der Allgemeinheit durch die neu zuziehenden Bewohner entstehen. Hier geht es um notwendige Infrastruktur, wie Grün- und Spielflächen oder Kita- und Schulplätze. In Berlin wurde daher 2014 das „Berliner Modell“ eingeführt, Potsdam folgte 2017.
Das Berliner Modell greift im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens, wenn dabei mindestens 5000 Quadratmeter Geschossfläche für neue Wohnungen entstehen. Dann werden alle Pflichten für die zusätzlich zu errichtende Infrastruktur in der Regel über einen städtebaulichen Vertrag geregelt. Berlin verlangt darin unter anderem, dass 30 Prozent der Geschossfläche für Wohnungen mindestens 30 Jahre lang mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden müssen. Das bedeutet, die Wohnungen dürfen nur an Personen mit einer entsprechenden Berechtigung zu einer von der Politik festgelegten (niedrigen) Miete vermietet werden. Auch in Potsdam greift das Baulandmodell ab einer Zielquote von 30 Prozent der neu festgesetzten Wohnfläche.
Welche Pflichten auf den Bauherren zukommen
Auf den Bauherren kommen weitere Kosten zu: Erschließungskosten für Straßen und Medien (Strom, Wasser, Abwasser, Gas), öffentliche Grünanlagen, neue Spielplätze, zusätzliche Plätze in Kindertagesstätten und Schulen stehen auf der Wunschliste der Städte. Ein gutes Quartier besteht natürlich aus mehr als vier Wänden und einem Dach. Das entspricht auch unserer Philosophie. Bei allen Bauvorhaben stelle ich sicher, dass die neuen Bewohner die notwendige Infrastruktur vorfinden. Daher wurden beispielsweise Supermärkte oder Kitas bei unseren größeren Projekten in Beelitz-Heilstätten oder Potsdam-Babelsberg mit als Erstes realisiert. Die Kosten dafür müssen aber irgendwo wieder eingespielt werden.
Immerhin hat der Gesetzgeber mit der Angemessenheitsprüfung eine Grenze eingezogen. Die zusätzlichen Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Vertrag müssen in einem angemessenen Verhältnis zur planungsbedingten Bodenwertsteigerung stehen. Der Bauherr soll wirtschaftlich nicht überfordert werden.
Der blinde Fleck: höhere Mieten für alle anderen
Doch über die Konsequenz daraus wird ungern geredet. Eine geförderte Wohnung kostet in der Herstellung das Gleiche wie eine frei finanzierte Wohnung. Die Einnahmen sind über die Mietpreisbindung aber begrenzt und liegen im Verhältnis zu den Herstellungskosten auf einem nicht einmal annähernd kostendeckenden Niveau. Diese Differenz muss in der Projektkalkulation irgendwo aufgefangen werden. Da gibt es zwei Möglichkeiten: Fördermittel und höhere Mieten für die frei finanzierten Wohnungen. Eine klassische Quersubventionierung.
Berlin und Potsdam haben in ihren Landeshaushalten Fördertöpfe, um einen Teil der Kosten abzufedern. Der Steuerzahler zahlt also für die reduzierten Mieten kräftig mit. In Berlin fördert die IBB den gebundenen Wohnraum mit zinslosen oder zinsgünstigen Baudarlehen und Zuschüssen für Barrierefreiheit und nachhaltiges Bauen. In Brandenburg werden Fördermittel des Landes über die ILB ausgereicht, etwa als zinslose Darlehen oder Baukostenzuschüsse. Leider kommen die Brandenburger Fördermittel nur selten in Projekten privater Bauträger an. Der Großteil landet in Projekten der kommunalen Wohnungsgesellschaften. In den ersten Jahren nach Einführung des Modells entstanden aus privaten Vorhaben daher weniger preisgebundene Wohnungen, als mit Fördermitteln möglich gewesen wären. Die Förderprogramme decken nur einen Teil der Einnahmeausfälle aufgrund der reduzierten Mieten. Die Folgekosten für Erschließung, Grünflächen, Kita- und Schulplätze werden nicht gefördert und schlagen voll auf die Projektkalkulation und damit die Kalkulation der Miete für die frei finanzierten Wohnungen durch.
Im Klartext: In der Miete für die Familie, die in einer nicht geförderten Wohnung lebt, steckt ein Teil Kosten, die durch die reduzierten Mieten der mietpreisgebundenen Wohnungen und die Folgekosten für die Infrastruktur entstehen. Das ifo-Institut und mehrere Kommunen haben diese Kostensteigerung analysiert. In Modellrechnungen sind bis zu 17 Prozent höhere Mieten und bis zu zwölf Prozent höhere Kaufpreise für frei finanzierte Wohnungen ermittelt worden. Die ifo Studie weist darauf hin, dass Quotenregelungen ohne deutlich zusätzliche Bautätigkeit stadtweit steigende Mieten begünstigen können. Davon besonders betroffen sind die, deren Einkommen für einen Wohnberechtigungsschein zu hoch ist, aber zu gering, um eine teure Neubauwohnung zu mieten oder zu kaufen.
Mein Vorschlag: an den richtigen Stellschrauben drehen
Geförderter Wohnraum ist grundsätzlich ein sinnvolles sozialpolitisches Instrument. Aber wir versuchen wie so oft, ein Problem der Knappheit über Umverteilung zu lösen, statt an der Wurzel anzusetzen. Und diese Wurzel heißt Schneckentempo.
Bebauungsplanverfahren dauern in der Regel mehrere Jahre. Jahre, in denen Grundstücke teuer zwischenfinanziert werden, in denen Zinsen laufen, in denen Baukosten weiter steigen. Zeit kostet Zinsen und bindet Personal. Zeit erhöht Risiken. Jeder Monat Verzögerung schlägt am Ende auf die Miethöhe durch. Nur sieht das niemand auf der Abrechnung.
Im Herbst 2025 ist der sogenannte Bauturbo in Kraft getreten. Der neue § 246e BauGB ermöglicht es, Wohnungsbauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen und mit Zustimmung der Gemeinde schneller zuzulassen, ohne zuvor ein Bebauungsplanverfahren zu durchlaufen. Ein Freifahrtschein ist das aber nicht. Die Verwaltung prüft weiterhin umfangreich, öffentliche Belange und Nachbarinteressen bleiben relevant. Aber der planungsrechtliche Vorlauf könnte sich erheblich verkürzen, wenn das neue Gesetz mutig und konsequent angewendet würde. In Potsdam konnten wir bereits zusätzliche Wohnungen bei unserem Projekt „Wohnen am Filmpark Babelsberg“ über Regelungen aus dem Bauturbo genehmigen lassen. Weitere mögliche Anwendungsfälle und Potenzialflächen für zusätzliche Wohnungen werden geprüft. In Berlin flankiert das bereits ein Jahr früher beschlossene Schneller-Bauen-Gesetz diesen Gedanken mit verbindlichen Fristen, klareren Zuständigkeiten und weiteren Schritten zur Digitalisierung der Verfahren. Die Idee ist gut, doch spüren Sie, dass das Gesetz im täglichen Handeln der Verwaltung angekommen ist? Ich habe da oft meine Zweifel.
Würden wir die Genehmigungsphase massiv verkürzen, sinken die Kosten für Finanzierung und Planung. In Kombination mit höherer Verdichtung in Innenstadtlagen könnten so mehr Wohnungen in kürzerer Zeit gebaut werden. Um Mieten für eine bestimmte Bevölkerungsgruppe billiger zu machen, leisten wir uns einen aufwendigen Umverteilungsapparat aus öffentlichen Fördermitteln, Quersubventionen und Verlagerung öffentlicher Belange auf private Schultern. Der viel einfachere Hebel – schneller und mehr bauen – würde die Mieten auch ohne diese komplizierte Maschinerie senken.
Ein weiterer Hebel wäre die regelmäßige Kontrolle, ob Nutzer von mietpreisgebundenen Wohnungen noch Anspruch auf solche haben. Bisher muss die WBS-Berechtigung nur einmal nachgewiesen werden. Verbessert sich die Einkommenssituation danach in der Weise, dass keine WBS-Berechtigung mehr besteht, kann dennoch weiterhin in der vergünstigten Wohnung gewohnt werden, selbst wenn sich der Nutzer zwischenzeitlich eine Wohnung auf dem freien Mietmarkt leisten könnte und müsste. Das reduziert nicht nur die Anzahl der verfügbaren mietpreisreduzierten Wohnungen für die Berechtigten, es stellt auch eine Subvention von Mietern dar, die eigentlich keinen Anspruch mehr darauf haben. Über die jährliche Einkommenssteuererklärung wäre es ein Leichtes, die aktuelle WBS-Berechtigung zu prüfen. Entfällt die WBS-Berechtigung, könnte dem Mieter die Differenz zur Marktmiete in Rechnung gestellt werden, sodass er nicht gezwungen wäre, aus der Wohnung auszuziehen, und gleichzeitig würden finanzielle Mittel zur Schaffung neuer mietpreisgebundener Wohnungen generiert.
Die kooperativen Baulandmodelle sind gut gemeint, und im Zusammenspiel von Stadt und Bauherr steckt viel Vernünftiges. Aber durch sie fallen günstige Wohnungen nicht einfach vom Himmel. Wohnen wird durch sie insgesamt betrachtet teurer, besonders im unteren und mittleren Mietsegment. Sie kurieren daher nur ein Symptom. Die eigentliche Krankheit ist die Langsamkeit in den Genehmigungsverfahren und die Zögerlichkeit, mutige Entscheidungen für mehr Wohnungsbau zu treffen. Lösen wir die, dann kommen wir dem Ziel, mehr Wohnungen zu preiswerten Mieten, ein gutes Stück näher.
Ich setze mich weiter dafür ein, dieses dicke Brett zu bohren, und natürlich bauen wir auch weiterhin Wohnungen, die sich für uns finanzieren lassen. Nur könnten es auch deutlich mehr Wohnungen sein, wenn die Rahmenbedingungen das zulassen würden.
Ihr Jan Kretzschmar
